아파트나 오피스텔, 상가처럼 여러 사람이 한 건물을 나누어 소유하는 건물을 집합건물이라고 합니다. 각자 자기 호실을 소유하면서 복도나 계단, 주차장 같은 공용 부분은 함께 쓰는 구조입니다. 이런 건물에서는 관리와 하자를 둘러싼 분쟁이 끊이지 않습니다. 관리비를 어떻게 쓸지, 누수나 균열 같은 하자를 누구에게 물어야 할지가 문제됩니다. 부동산변호사 상담에서도 집합건물의 관리와 하자 문제가 자주 다뤄집니다. 그 구조를 정리해 보겠습니다.
집합건물의 소유자들은 건물 관리를 위해 관리단을 구성하게 됩니다. 관리단은 소유자 전원으로 당연히 구성되는 단체로, 건물의 공용 부분을 관리하고 규약을 정하며 관리 비용을 정산하는 역할을 합니다. 관리단이 제대로 운영되지 않으면 공용 부분의 관리가 부실해지고 관리비의 사용을 둘러싼 갈등이 커집니다. 그래서 소유자라면 자신이 관리단의 구성원으로서 어떤 권리와 의무를 갖는지 이해하는 것이 필요합니다.
관리비를 둘러싼 다툼이 대표적입니다. 관리비가 투명하게 쓰이지 않거나, 일부 소유자가 관리비를 내지 않아 다른 소유자들이 부담을 지는 경우입니다. 관리비를 오래 내지 않으면 그에 대한 청구와 강제집행이 문제되고, 특히 공용 부분에 관한 관리비는 그 호실을 새로 산 사람에게까지 승계되는 경우가 있어 매수인이 예상치 못한 부담을 떠안기도 합니다. 그래서 집합건물의 호실을 살 때는 밀린 관리비가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
하자보수는 더 큰 분쟁이 되곤 합니다. 새로 지은 건물에서 누수나 균열, 마감 불량 같은 하자가 나타나면 이를 시공사나 분양자에게 보수하거나 배상하라고 요구할 수 있습니다. 다만 하자가 자기 호실 안의 문제인지, 여러 소유자가 함께 쓰는 공용 부분의 문제인지에 따라 누가 청구할 수 있는지가 달라집니다. 공용 부분의 하자는 관리단이나 소유자들이 함께 대응하는 경우가 많아, 개별 소유자 혼자 움직이기보다 힘을 모으는 것이 효과적입니다.
하자를 다툴 때는 시기와 증거가 중요합니다. 하자에 따라 책임을 물을 수 있는 기간이 정해져 있어, 그 기간을 넘기면 보수나 배상을 요구하기 어려워집니다. 그래서 하자가 발견되면 그 상태를 사진과 영상으로 남기고 언제 발견했는지를 기록해 두어야 합니다. 하자의 원인과 범위를 두고 시공사와 다투게 되는 경우가 많으므로, 전문적인 진단을 통해 하자의 실체를 밝히는 것이 청구의 바탕이 됩니다.
관리단의 운영을 둘러싼 다툼도 있습니다. 관리인을 누가 맡을지, 규약을 어떻게 정할지, 중요한 결정을 어떤 절차로 할지를 두고 소유자들 사이에 갈등이 생깁니다. 관리단의 결정이 절차를 지키지 않았거나 일부 소유자의 권리를 부당하게 침해하면 그 효력을 다툴 수 있습니다. 건물 전체의 운영에 관한 문제인 만큼, 정해진 절차와 규약에 따라 결정이 이뤄졌는지를 살피는 것이 중요합니다.
상가 집합건물에서는 업종을 둘러싼 다툼도 생깁니다. 같은 건물 안에서 여러 점포가 영업하는데 비슷한 업종이 겹치면 서로 손님을 나누게 되어 갈등이 커집니다. 분양 당시 특정 점포에 특정 업종을 정해 두었거나 규약으로 업종 제한을 두었다면, 이를 어긴 영업에 대해 중지를 구할 수 있는 경우가 있습니다. 반대로 그런 제한이 없었다면 업종이 겹친다는 이유만으로 막기는 어렵습니다. 그래서 상가에 들어갈 때는 그 건물에 업종에 관한 약정이나 제한이 있는지 미리 확인하는 것이 분쟁을 예방하는 길입니다. 관리단 규약과 분양 당시의 약정을 함께 살펴야 합니다.
집합건물 문제는 여러 소유자의 이해가 얽혀 있고 관리와 하자, 규약이 서로 연결되어 판단이 복잡합니다. 부동산변호사와 관리단의 구성과 운영이 적법한지, 관리비나 하자에 대해 누구에게 어떻게 청구할지, 시기는 남았는지를 검토하면 집합건물의 소유자로서 자신의 권리를 지킬 수 있습니다. 하자는 발견 즉시 기록하고 관리 관계는 규약과 절차를 확인하는 것이 대응의 출발점입니다.
정리하면 집합건물은 관리단을 통해 공용 부분을 관리하고, 관리비와 하자를 둘러싼 분쟁이 잦습니다. 관리비 승계 여부를 확인하고 하자는 기간 안에 증거를 갖춰 청구하며 관리단 운영의 적법성을 살피는 것이, 집합건물에서 권리를 지키는 방법입니다.