집을 사서 이사했더니 곳곳에서 문제가 드러나는 경우가 있습니다. 벽에서 물이 새고, 바닥에 균열이 있고, 겉으로는 멀쩡해 보였던 곳에 숨은 결함이 나타나는 것입니다. 계약할 때는 몰랐던 이런 하자를 두고 매수인과 매도인이 다투게 됩니다. 부동산전문변호사 상담에서도 산 부동산의 하자를 누가 책임지느냐에 관한 문의가 많습니다. 하자담보책임이 무엇이고 어떻게 대응하는지 정리해 보겠습니다.
하자담보책임은 매매 목적물에 하자가 있을 때 매도인이 지는 책임입니다. 팔린 물건에 통상 갖추어야 할 품질이나 성능이 없는 경우, 매수인은 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다. 다만 매수인이 계약할 때 그 하자를 알았거나 조금만 주의했으면 알 수 있었던 경우에는 책임을 묻기 어렵습니다. 그래서 하자가 계약 당시 드러나 있었는지, 숨어 있던 것인지가 다툼의 출발점이 됩니다.
문제가 되는 것은 대개 숨은 하자입니다. 겉으로 보이지 않아 계약할 때는 알 수 없었던 결함, 예컨대 벽 속의 누수나 구조상의 결함, 토양 오염 같은 것들입니다. 이런 하자가 나중에 드러나면 매수인은 계약의 목적을 이룰 수 없을 정도인 경우 계약을 해제하거나, 그 정도가 아니면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 반대로 오래된 건물이라 어느 정도 노후가 예상되는 경우처럼, 통상적인 범위의 결함은 하자로 인정되지 않기도 합니다. 그래서 어느 정도의 결함까지가 감수해야 할 노후이고 어디서부터가 책임을 물을 하자인지가 다툼의 중심이 됩니다.
책임을 묻는 데는 기간의 제한이 있습니다. 매수인이 하자를 안 때로부터 법이 정한 기간 안에 권리를 행사해야 하며, 이 기간을 넘기면 책임을 물을 수 없습니다. 그래서 하자를 발견하면 곧바로 매도인에게 알리고 그 사실을 기록으로 남기는 것이 중요합니다. 언제 하자를 발견했는지, 언제 매도인에게 통지했는지가 나중에 다툼의 핵심이 되므로, 발견 즉시 증거를 확보하고 통지하는 것이 권리를 지키는 첫걸음입니다.
입증도 만만치 않습니다. 그 하자가 계약 이전부터 있었던 것인지, 이사 후에 생긴 것인지를 두고 다투게 되기 때문입니다. 매도인은 넘겨줄 때는 멀쩡했다고 주장하기 마련이라, 매수인은 하자가 원래 있던 것임을 보여 주어야 합니다. 하자의 상태를 사진과 영상으로 남기고, 필요하면 전문가의 진단이나 감정을 받아 하자의 원인과 발생 시점을 밝히는 것이 입증의 관건입니다. 수리 견적과 내역도 손해액을 정하는 근거가 됩니다.
계약서의 특약도 잘 살펴야 합니다. 매매계약에 현재 상태 그대로 매매한다거나 하자담보책임을 지지 않는다는 특약이 들어가는 경우가 있는데, 이런 특약이 있으면 책임을 묻기가 어려워집니다. 다만 매도인이 하자를 알면서도 숨긴 경우에는 그런 특약이 있어도 책임을 면하지 못합니다. 그래서 계약할 때 특약의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 알려진 하자는 계약서에 명확히 반영해 두는 것이 뒷날의 분쟁을 줄이는 길입니다.
매수인 쪽에서도 계약 전에 살필 부분이 있습니다. 집을 보러 갈 때 겉모습만 보지 말고 물이 새는 흔적이나 곰팡이, 균열 같은 하자의 단서를 꼼꼼히 확인하고, 가능하면 비가 온 뒤나 낡은 건물이라면 전문가와 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 계약 당시 조금만 주의하면 알 수 있었던 하자는 나중에 책임을 묻기 어렵기 때문입니다. 반대로 매도인은 자신이 아는 하자를 숨기지 말고 알리는 편이 안전합니다. 숨긴 하자는 특약이 있어도 책임을 면할 수 없어, 솔직히 밝히는 것이 결국 분쟁을 줄입니다.
하자를 둘러싼 분쟁은 하자의 존재와 발생 시점, 계약상 특약, 권리 행사 기간이 복잡하게 얽혀 판단이 쉽지 않습니다. 감정적으로 대응했다가 기간을 넘겨 권리를 잃는 일도 있습니다. 부동산전문변호사와 하자의 상태와 계약서 내용, 통지 시점을 함께 검토해 계약 해제와 손해배상 중 어느 쪽이 가능한지, 무엇을 입증해야 하는지를 정리하면 대응의 방향이 분명해집니다. 발견 직후의 증거 확보가 특히 중요합니다.
정리하면 하자담보책임은 숨은 하자에 대해 매도인이 지는 책임이고, 하자의 발견과 통지, 입증, 권리 행사 기간이 관건입니다. 특약의 내용까지 살펴 발견 즉시 증거를 남기고 제때 권리를 행사하는 것이, 산 부동산의 하자로 인한 손해를 되찾는 방법입니다.